Luego de los daños materiales ocasionados por el sismo del 19-S, entre los que se encuentran el derrumbe de casas y edificios, las personas damnificadas tendrán múltiples dudas en torno a su patrimonio. Para brindar orientación sobre algunas de esas posibles inquietudes la maestra Olga Mercedes García-Villegas Sánchez-Cordero, académica del Departamento de Derecho de la Universidad Iberoamericana Ciudad de México y Notaria 95 de la CDMX, responde las siguientes preguntas:

¿Qué pasa si se cayó mi departamento?, ¿lo perdí para siempre?, ¿parte del terreno es mío?

De facto los condóminos de un inmueble que se cayó son copropietarios del terreno; sin embargo, tienen que realizar una serie de actos jurídicos para aplicarse en copropiedad el terreno.

El régimen de propiedad en condominio es una modalidad de propiedad que se constituye a través de un acto jurídico por virtud del cual el o los propietarios del inmueble declaran ante notario su voluntad para constituirlo. 

Esta modalidad de la propiedad implica que el dueño de una unidad privativa (departamento) tiene un derecho de propiedad sobre ellas y, asimismo, tiene un derecho de copropiedad sobre las áreas comunes (terreno) proporcional al indiviso de su unidad privativa.

Para poder disponer del derecho de copropiedad del terreno debe extinguirse primero el régimen de propiedad en condominio, ya que el derecho de copropiedad sobre los elementos comunes no puede ser enajenado o gravado separadamente de la unidad privativa.

La ley dispone que en caso de que el inmueble estuviere en estado ruinoso o desapareciera en su totalidad por cualquier tipo de siniestro en una proporción que represente el 35% de su valor, sin considerar el terreno, se podrá acordar en Asamblea Extraordinaria de Condóminos con la asistencia mínima de la mayoría simple del total de condóminos y por un mínimo de votos que representen el 51% del valor total del condominio lo siguiente: 

a) La reconstrucción de las partes comunes o su venta.
b) La extinción total del régimen (en este caso los antiguos condóminos pasarán a ser copropietarios del terreno en proporción a su indiviso).
c) La demolición y venta de los materiales.

En caso que la decisión sea por la reconstrucción del inmueble, cada condómino deberá costear la reparación de su unidad de propiedad privativa y las áreas comunes en la proporción al valor establecido en la escritura constitutiva; los condóminos minoritarios que decidan no llevar a cabo la reconstrucción deberán enajenar sus derechos de propiedad en un plazo de 90 días. Si se optare por extinción total del régimen de propiedad en condominio, se deberá decidir sobre la división de bienes comunes (y así determinar los derechos de copropiedad sobre el terreno) o su venta.

El acta de asamblea donde se determine extinguir el régimen de propiedad en condominio, debe protocolizarse ante notario e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad para cancelar los folios reales de cada unidad privativa y en el folio matriz inscribir los derechos de copropiedad especificados.

¿Qué pasa si se cayó mi casa?

El propietario del terreno es propietario de la casa (construcciones) por derecho de accesión, por lo que al perder las construcciones seguirá siendo propietario del terreno. 

Al igual que en el caso anterior puede proceder a la venta del terreno y de las partes que quedaron de la construcción.

¿Puedo recuperar algo, tanto si vivo en casa como si vivo en departamento?

De entrada, no se pierde el terreno.

Si se enajena el terreno se tiene derecho al precio de la venta, con los beneficios fiscales publicados el 2 de octubre del 2017 en el Diario Oficial de la Federación, de particular interés es la exención del pago del impuesto sobre la renta a las personas físicas que enajenen los terrenos, cuyas construcciones destinadas a casa habitación adheridas a los mismos hayan sido afectadas por el sismo, siempre que el monto de la contraprestación por la venta no exceda de setecientas mil unidades de inversión* y la transmisión se formalice ante notario. El concepto casa habitación incluye a los departamentos destinados a casa habitación.

Asimismo, en caso de que los condóminos hubieren contratado póliza de seguro contra terremoto en proporción del indiviso que corresponda a cada uno de ellos, se podrá reclamar el monto del seguro atendiendo al contrato. La misma razón aplica para el propietario de una casa.

¿Qué sucede si perdí las escrituras?

Si se pierde el testimonio que contiene la escritura, el interesado puede solicitar la expedición de un nuevo testimonio al notario o al archivo general de notarías.

Toda transmisión de propiedad con un valor mayor de trescientas sesenta y cinco veces la unidad de medida y actualización (UMA) de la CDMX** al momento de la operación, debe constar en escritura pública ante notario.

La escritura pública es el documento original que el notario asienta en folios. Los folios forman libros y estos constituyen el protocolo del notario.

Cuando se integra una decena de libros el notario asienta una razón de cierre, y los conserva cinco años bajo su resguardo, expirado el término los entregará al archivo general de notarías para su guarda definitiva.

El documento que se entrega a las partes interesadas es el testimonio, que es la copia donde se transcribe la escritura y que por la fe del notario y la matricidad de su protocolo tiene valor de instrumento público.

Luego entonces si algún interesado perdió el testimonio de su escritura, puede acudir con el notario que la elaboró para solicitar la expedición de un testimonio si no han transcurrido los cinco años a que se ha hecho mención, y al archivo general de notarías si ya transcurrió dicho plazo.

En caso de que el interesado no recuerde los datos de la escritura pública contenidos en el testimonio, puede acudir al Registro Público de la Propiedad a realizar una búsqueda atendiendo al nombre del propietario o a la dirección del inmueble y así obtener una constancia del folio real que contenga los datos de la escritura y proceder a solicitar la expedición de un testimonio conforme a lo descrito en párrafos anteriores. 

*1UDI equivale a $5.82 M.N. (datos al 4 de octubre del 2017). 
**1 UMA equivale a $ 75.49 M.N. (datos al 4 de octubre del 2017).

PEDRO RENDÓN